Jakie mieszkanie warto kupić – nowe w stanie deweloperskim czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkanie daje swobodę urządzania, nowe instalacje i większą kontrolę nad efektem końcowym. Rynek wtórny często wygrywa lokalizacją, dostępem do komunikacji oraz możliwością szybkiej przeprowadzki. Nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego, ale są konkretne sytuacje, w których jedna z tych opcji ma wyraźną przewagę.

Największy błąd polega na porównywaniu wyłącznie ceny widocznej w ogłoszeniu. Do mieszkania deweloperskiego trzeba doliczyć wykończenie, kuchnię, łazienkę i wyposażenie. Przy lokalu używanym mogą pojawić się koszty remontu, wymiany instalacji, prowizji oraz podatku PCC.

Decyzję warto oprzeć na pełnym budżecie, terminie przeprowadzki i lokalizacji. Dopiero wtedy można uczciwie odpowiedzieć na pytanie, które mieszkanie bardziej się opłaca.

Spis treści:

1. Nowe czy używane mieszkanie: od czego zacząć?
2. Kiedy warto kupić mieszkanie w stanie deweloperskim?
3. Kiedy lepsze będzie mieszkanie z rynku wtórnego?
4. Jak policzyć rzeczywisty koszt zakupu mieszkania?
5. PCC przy zakupie pierwszego i kolejnego mieszkania
6. Stan deweloperski czy rynek wtórny: porównanie
7. Jak wybrać mieszkanie bez kosztownej pomyłki?
8. Najczęściej zadawane pytania
9. Jakie mieszkanie naprawdę warto kupić?
10. Autor artykułu

Nowe czy używane mieszkanie: od czego zacząć?

Najpierw określ, kiedy chcesz się przeprowadzić. Mieszkanie z rynku wtórnego może być dostępne kilka po podpisaniu aktu notarialnego. Lokal od dewelopera trzeba najpierw odebrać, a następnie wykończyć. Jeżeli inwestycja jest w budowie, dochodzi jeszcze czas oczekiwania na jej zakończenie.

Druga sprawa to budżet. Nie pytaj wyłącznie, ile kosztuje metr kwadratowy. Sprawdź, ile pieniędzy będzie potrzebne do momentu, w którym w mieszkaniu da się normalnie zamieszkać.

Trzeci element to lokalizacja. Na rynku wtórnym łatwiej znaleźć lokal w dzielnicy z gotową infrastrukturą, blisko centrum, uczelni, szkół lub komunikacji miejskiej. Nowe inwestycje częściej powstają w rozwijających się częściach miasta. Mogą oferować lepszy standard budynku, miejsca postojowe oraz lokalizację, w której będą powstawać nowe usługi.

Kiedy warto kupić mieszkanie w stanie deweloperskim?

Stan deweloperski sprawdzi się u osób, które chcą urządzić mieszkanie od początku i nie chcą płacić za elementy przeznaczone później do usunięcia. Nie trzeba skuwać cudzych płytek, demontować zabudowy kuchennej ani wymieniać podłogi tylko dlatego, że nie pasuje do planowanego wnętrza.

Mieszkanie można urządzić dokładnie pod swoje potrzeby

Kupujący sam wybiera podłogi, drzwi, kolory, wyposażenie łazienki i układ zabudowy kuchennej. Może od początku zaplanować miejsce do pracy, dodatkowe szafy, oświetlenie oraz ustawienie sprzętu.

Ma to duże znaczenie przy lokalach o powierzchni 40 lub 50 m². W niewielkim mieszkaniu źle ustawione drzwi, grzejnik albo gniazdko mogą utrudnić wykonanie funkcjonalnej zabudowy. Przy urządzaniu od zera łatwiej wykorzystać każdy metr.

Na wczesnym etapie można wprowadzić zmiany lokatorskie

Zakup mieszkania na odpowiednio wczesnym etapie budowy może pozwolić na wprowadzenie zmian lokatorskich. Ich zakres zależy od dewelopera, projektu i postępu prac.

Zmiany mogą obejmować przesunięcie ścian działowych, zmianę położenia gniazdek, punktów oświetleniowych, podejść wodnych oraz innych elementów instalacji. Dzięki temu można dopasować układ mieszkania do konkretnego sposobu życia jeszcze przed odbiorem.

Na rynku wtórnym podobna zmiana oznacza zwykle kucie ścian, usuwanie wykończenia i ponowne prowadzenie instalacji. Niewielka korekta wykonana podczas budowy może więc oszczędzić później kilka lub kilkanaście tysięcy złotych.

Nowy budynek oferuje praktyczne udogodnienia

W nowych inwestycjach częściej spotyka się windy, garaże podziemne, prywatne miejsca postojowe, komórki lokatorskie, rowerownie, balkony, tarasy lub ogródki. Nowe są również instalacje, części wspólne i elementy konstrukcyjne budynku.

Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie deweloperskie ma identyczny standard. W jednej inwestycji mogą być wykonane gładzie i ogrzewanie podłogowe, w innej część tych elementów będzie dodatkowo płatna. Przed zakupem trzeba przeczytać standard wykończenia zapisany w dokumentach.

Wizualizacja pokazuje koncepcję. Standard wykończenia pokazuje, co rzeczywiście zostanie wykonane.

Aktualne nowe mieszkania można sprawdzić na stronie inwestycji mieszkaniowych Rehouse.

Deweloper odpowiada za wady nieruchomości

Przy zakupie nowego lokalu od przedsiębiorcy zastosowanie mają przepisy o rękojmi. W przypadku nieruchomości okres odpowiedzialności za wady wynosi pięć lat od dnia wydania mieszkania kupującemu.

Nie należy automatycznie nazywać tego gwarancją. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem udzielanym na warunkach określonych przez gwaranta. Rękojmia wynika z przepisów.

Ochrona prawna nie zastępuje dokładnego odbioru technicznego. Nierówne tynki, uszkodzone szyby, zawilgocenia, problemy z drzwiami balkonowymi albo niezgodne z projektem rozmieszczenie instalacji najlepiej wpisać do protokołu odbioru.

Przy zakupie od dewelopera nie ma podstawowego PCC

Sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera jest objęta VAT uwzględnionym w cenie. Z tego powodu kupujący nie płaci podstawowego podatku PCC w wysokości 2% ceny lokalu.

Przy mieszkaniu kosztującym 600 000 zł odpowiada to kwocie 12 000 zł. Nie oznacza to jednak, że zakup jest wolny od dodatkowych wydatków. Nadal trzeba uwzględnić między innymi koszty notarialne, opłaty sądowe, wykończenie oraz wyposażenie.

Więcej informacji znajduje się w naszym poradniku: czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się podatek PCC.

Kiedy lepsze będzie mieszkanie z rynku wtórnego?

Rynek wtórny ma jedną przewagę, której nie da się łatwo nadrobić: lokalizację. W wielu centralnych i dobrze skomunikowanych częściach miasta nie ma już miejsca na duże nowe inwestycje. Kupujący może więc znaleźć mieszkanie z rynku wtórnego blisko pracy, uczelni, szkoły albo centrum.

Gotowe osiedle można dokładnie ocenić

Przed zakupem widać, jak osiedle działa na co dzień. Można sprawdzić ruch samochodowy, poziom hałasu, stan klatki schodowej, dostępność miejsc postojowych oraz odległość od sklepów i przystanków.

Warto odwiedzić okolicę rano i wieczorem. Cicha ulica podczas oględzin w środku dnia może wyglądać zupełnie inaczej po godzinie 16.00. Dobrym źródłem informacji są także mieszkańcy budynku. Kilka pytań o ogrzewanie, sąsiadów, zarządcę oraz planowane remonty często daje więcej niż opis oferty.

Do mieszkania można wprowadzić się szybciej

Lokal z rynku wtórnego nie zawsze wymaga generalnego remontu. Jeżeli był dobrze utrzymany, może wystarczyć malowanie, wymiana części wyposażenia i dokładne sprzątanie.

To ważne dla osób, które wynajmują mieszkanie i jednocześnie spłacają już kredyt. Każdy dodatkowy miesiąc prac oznacza kolejny czynsz, ratę oraz rachunki związane z dwoma lokalami.

Największym ryzykiem są koszty ukryte pod wykończeniem

Świeżo pomalowana ściana nie mówi nic o stanie instalacji elektrycznej, wentylacji, pionów, okien ani podłogi. Ładna kuchnia także nie przesądza o tym, że instalacja była wykonana poprawnie.

Przed zakupem warto sprawdzić:

• instalację elektryczną, wodną i gazową,
• ślady wilgoci oraz działanie wentylacji,
• stan okien, drzwi, podłóg i grzejników,
• wysokość czynszu oraz funduszu remontowego,
• planowane remonty dachu, elewacji, windy lub pionów,
• księgę wieczystą i obciążenia nieruchomości,
• zadłużenie związane z lokalem.

Generalny remont może całkowicie zmienić opłacalność zakupu. Jeżeli po podpisaniu umowy okaże się, że trzeba wymienić instalację elektryczną, skuć łazienkę i wyrównać podłogi, pozornie tańsze mieszkanie szybko przestaje być tanie.

Dostępne nieruchomości z rynku wtórnego można znaleźć w serwisie ofert Rehouse Nieruchomości.

Jak policzyć rzeczywisty koszt zakupu mieszkania?

Najlepiej przygotować dwa osobne kosztorysy. Pierwszy dla mieszkania deweloperskiego, drugi dla lokalu z rynku wtórnego.

Koszty mieszkania w stanie deweloperskim

• cena lokalu,
• miejsce postojowe lub garaż,
• komórka lokatorska,
• wykończenie łazienki,
• zabudowa kuchni i sprzęt AGD,
• podłogi, drzwi i oświetlenie,
• szafy oraz pozostałe wyposażenie,
• koszty notarialne i opłaty sądowe.

Koszty mieszkania z rynku wtórnego

• cena lokalu,
• remont lub odświeżenie,
• wymiana instalacji, jeżeli jest konieczna,
• usunięcie starego wyposażenia,
• prowizja pośrednika, jeżeli występuje,
• podatek PCC, jeżeli kupujący nie korzysta ze zwolnienia,
• koszty notarialne i opłaty sądowe.

PCC przy zakupie pierwszego i kolejnego mieszkania

Mieszkanie z rynku wtórnego jest co do zasady objęte podatkiem PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy cenie 600 000 zł podatek wynosi 12 000 zł.

Ważny wyjątek dotyczy osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Kupujący spełniający warunki ustawowego zwolnienia nie płaci PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego.

Zwolnienie nie jest uzależnione od wieku ani od skorzystania z konkretnego programu kredytowego. Liczy się to, czy kupujący posiadał wcześniej mieszkanie, dom albo wskazane w przepisach prawo do lokalu.

Przepisy przewidują wyjątek dla udziału nieprzekraczającego 50%, ale tylko wtedy, gdy udział został nabyty w drodze dziedziczenia. Samo posiadanie mniej niż połowy mieszkania nie wystarcza, jeżeli udział został kupiony lub przekazany w darowiźnie.

Z podatkowego punktu widzenia ciekawa może być następująca kolejność: pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego kupione ze zwolnieniem z PCC, a następnie lokal od dewelopera, przy którym podstawowy podatek PCC również nie występuje.

Nie warto jednak budować całej decyzji wyłącznie na podatku. Oszczędność 12 000 zł nie zrekompensuje złej lokalizacji, kosztownego remontu albo mieszkania, które nie odpowiada potrzebom kupującego.

Szczegółowe warunki opisujemy w artykule: zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Stan deweloperski czy rynek wtórny: porównanie

Jak wybrać mieszkanie bez kosztownej pomyłki?

Stan deweloperski warto wybrać, gdy:

• chcesz urządzić mieszkanie od początku,
• zależy Ci na nowych instalacjach i częściach wspólnych,
• potrzebujesz miejsca postojowego, windy lub komórki lokatorskiej,
• możesz poczekać na odbiór i wykończenie,
• masz dodatkowy budżet poza ceną zakupu,
• chcesz wprowadzić zmiany lokatorskie.

Rynek wtórny będzie lepszy, gdy:

• najważniejsza jest konkretna lokalizacja,
• chcesz przeprowadzić się możliwie szybko,
• szukasz mieszkania w centrum lub na gotowym osiedlu,
• akceptujesz istniejący układ i część wyposażenia,
• możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC.

Przy obu wariantach warto zlecić odbiór techniczny. W nowym mieszkaniu specjalista sprawdzi zgodność wykonania z dokumentacją i standardem. Na rynku wtórnym oceni stan instalacji, wilgoć, wentylację oraz zakres koniecznych prac.

Przed zakupem można także skontaktować się z Rehouse i porównać dostępne nieruchomości pod kątem ceny, lokalizacji oraz kosztów dodatkowych.

Najczęściej zadawane pytania o wybór mieszkania

Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie nowe czy używane?

Opłacalność zależy od całkowitego kosztu. Do ceny nowego mieszkania trzeba dodać wykończenie i wyposażenie. Przy rynku wtórnym należy uwzględnić remont, możliwy PCC oraz stan techniczny budynku. Tańsza cena w ogłoszeniu nie zawsze oznacza tańszy zakup.

Czy pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego jest zwolnione z PCC?

Tak, jeżeli kupujący spełnia warunki ustawowego zwolnienia. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy wcześniej posiadał mieszkanie, dom albo określone prawo do lokalu. Ostateczne spełnienie warunków należy ocenić na podstawie konkretnej sytuacji kupującego.

Czy mieszkanie kupione od dewelopera jest objęte podatkiem PCC?

Przy typowej sprzedaży nowego mieszkania przez dewelopera kupujący nie płaci podstawowego PCC w wysokości 2%. Transakcja jest objęta VAT uwzględnionym w cenie lokalu.

Czy warto kupić mieszkanie na wczesnym etapie budowy?

Wczesny zakup może zapewnić większy wybór lokali, pięter i układów. Daje również możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich. Minusem jest dłuższe oczekiwanie oraz podejmowanie decyzji na podstawie projektu, dokumentacji i wizualizacji.

Jak sprawdzić mieszkanie z rynku wtórnego przed podpisaniem umowy?

Trzeba sprawdzić księgę wieczystą, zadłużenie lokalu, wysokość czynszu, stan instalacji, wilgoć, wentylację, okna oraz planowane remonty budynku. Warto też obejrzeć nieruchomość z osobą posiadającą doświadczenie techniczne.

Czy deweloper odpowiada za wady mieszkania po jego odbiorze?

Tak. Do sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorcę konsumentowi stosuje się przepisy o rękojmi. W przypadku nieruchomości okres odpowiedzialności za wady wynosi pięć lat od dnia wydania lokalu.

Jakie mieszkanie naprawdę warto kupić?

Mieszkanie w stanie deweloperskim będzie lepsze dla osoby, która chce urządzić wnętrze pod siebie, zależy jej na nowych instalacjach, nowoczesnym budynku i własnym miejscu postojowym. Zakup na wczesnym etapie może również pozwolić na dostosowanie części układu mieszkania.

Rynek wtórny sprawdzi się wtedy, gdy najważniejsza jest lokalizacja, szybka przeprowadzka i gotowa infrastruktura. Trzeba jednak dokładnie ocenić stan mieszkania oraz budynku. Koszt remontu może zlikwidować całą różnicę między ceną lokalu używanego i nowego.

Nie porównuj dwóch cen z ogłoszeń. Porównaj dwie końcowe kwoty: mieszkanie gotowe do zamieszkania kontra mieszkanie gotowe do zamieszkania. To najbardziej uczciwy sposób liczenia.

Autor artykułu

Rehouse to marka działająca na rynku nowych inwestycji oraz nieruchomości. Pomagamy klientom porównywać oferty, oceniać koszty zakupu i przechodzić przez kolejne etapy transakcji. Na stronie Rehouse można sprawdzić zarówno nowe inwestycje mieszkaniowe, jak i oferty nieruchomości z rynku wtórnego.